Im Fokus: Was sind eigentlich börsennotierte Immobilientrusts -REITs

Real Estate Investment Trust (REIT)

Bei Real Estate Investment Trusts (REITs) handelt es sich um bereits seit den 60iger Jahren in den USA entwickelte Immobiliengesellschaften, die Kapital in Gebäude und Grundstücke anlegen, diese bewirtschaften und über Mieteinnahmen und Wertsteigerungen eine Rendite zu erzielen suchen.

International haben REITs keine einheitliche Rechtsform. In den USA besteht die Möglichkeit, einen REIT in der Rechtsform eines Trust oder eine Kapitalgesellschaft aufzulegen, während in den Niederlanden und in Frankreich die Rechtsform einer beschränkt haftenden Kapitalgesellschaft vorgeschrieben ist. In Australien und Kanada haben REITs den Status eines Unit Trust und in Belgien den eines Investmentfonds; in Japan besteht die Verpflichtung zu einer Lizenzierung als Asset-Management-Unternehmen.

REITs sind stets so strukturiert, dass die Einkünfte größtenteils aus Vermietung und Verpachtung sowie aus Veräußerungsgewinnen von Immobilien stammen und das Vermögen größtenteils aus Immobilien, Immobilienbeteiligungen oder Anteilen an Immobiliengesellschaften besteht. REITs garantieren hohe Mindestausschüttungen, die beispielsweise zwischen 80 % in Belgien und über 90% in den USA und Japan bis hin zu 100 % in den Niederlanden variieren.

International ist für einen REIT die Besteuerung der Erträge auf der Anlegerebene bei weitgehender Steuerfreiheit auf Gesellschaftsebene charakteristisch. Die Berücksichtigung von Verlusten ist auf Anlegerseite demgegenüber regelmäßig ausgeschlossen. Im internationalen Vergleich sind börsennotierte REITs grundsätzlich nicht verpflichtet, die ausgegebenen Anteile zum Stichtagswert zurückzunehmen; eine eingeschränkte Rücknahmeverpflichtung besteht bei nicht börsennotierten REITs ausschließlich in Kanada und Australien.

Die Vorteile einer Einführung eines deutschen REIT bestünden unter anderem in der Erweiterung des Anlagespektrums. In- und ausländische Anleger, die sich indirekt am Immobilienvermögen beteiligen möchten, haben derzeit nur die Möglichkeit, in sog. Immobilien-Aktiengesellschaften, in geschlossene oder in offene Immobilienfonds zu investieren.

Geschlossene Fonds als auch Immobilien-Aktiengesellschaften haben das Problem, dass sie über kein klar definiertes, für jeden Anleger nachvollziehbares Betätigungsfeld verfügen. Offene Fonds, bei denen die Anleger grundsätzlich jederzeit ihre Anteile kaufen oder verkaufen können, müssen beispielsweise eine unter Umständen unwirtschaftliche hohe Liquiditätsreserve halten, um jederzeit Anteilscheine zum Rücknahmepreis zurücknehmen zu können. Ziehen sich viele Anleger zurück, droht im Extremfall sogar die Illiquidität, wie jüngere Erfahrungen in Deutschland zeigen. Während sich klassische Immobilienfonds vornehmlich an konservative und risikoscheue Anleger wenden, richten sich REITs vor allem an institutionelle Anleger mit höheren Renditeerwartungen und damit korrespondierender größerer Risikobereitschaft.

REITs ermöglichen des Weiteren eine verstärkte Mobilisierung des in Unternehmen gebundenen Immobilienbesitzes. Hierdurch wird den Firmen Liquidität zugeführt und die Reinvestition freiwerdender Mittel in deren Kerngeschäft erleichtert. Ein Hemmnis für die Veräußerung von Immobilien ist aber zurzeit die dann fällig werdende Besteuerung der aufgelaufenen „stillen Reserven“. Hierbei handelt es sich um die Differenz zwischen dem Marktwert der Immobilie und ihrem Buchwert. Diese steuerliche Barriere soll nach der durch die Finanzwirtschaft ins Leben gerufenen Initiative Finanzstandort Deutschland (IFD) für eine Übergangszeit von fünf Jahren durch eine ermäßigte Besteuerung, eine sog. „exit tax“, abgemildert werden.

Zur Erhöhung der Markttransparenz wird von der IFD gefordert, dass deutsche REITs ihren Publizitätspflichten durch eine Rechnungslegung nach IFRS (International Financial Reporting Standards) nachkommen und damit unter anderem Immobilien zu Verkehrswerten bilanziert werden müssen.

Als Unternehmensrechtsform kommt eine Aktiengesellschaft (AG) in Betracht, um die einfache Übertragbarkeit von Aktien sowie die Sicherungsmechanismen des Aktiengesetzes und ggf. die Börsenaufsicht zu gewährleisten. Als Markthemmnis wird hierbei das sog. Streubesitzkriterium betrachtet, das Vorgaben zur Eigentümerzahl oder Struktur der REIT-AG beinhalten kann. Zurzeit werden das sog. Trustvermögensmodell und das Dividendenmodell diskutiert.

Die IFD hat zur Ausgestaltung eines deutschen REIT unter anderem das sog. Trennungs- oder Trustvermögensmodell entwickelt. Nach diesem Modell wird das Immobilienportofolio der REITAG in ein Sondervermögen (ähnlich der Gestaltung bei offenen Immobilienfonds) überführt.

Die Anleger erhalten sowohl eine Aktie der REIT-AG als auch Anteile am Sondervermögen, die untrennbar miteinander verbunden sind. Der Vorteil der Ausgliederung des Immobilienvermögens des REIT in ein Sondervermögen besteht darin, dass auf diese Weise Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung ausgeschüttet werden können.

Die Erträge aus dem Sondervermögen sollen den Anlegern direkt steuerlich zugerechnet werden. Auch eine angemessene Besteuerung ausländischer Investoren wäre dadurch gewährleistet, da für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung die Bundesrepublik Deutschland auch nach den Doppelbesteuerungsabkommen das Besteuerungsrecht behalten würde.

Das in Anlehnung an Überlegungen in Großbritannien konzipierte sog. Dividendenmodell mit Streubesitzklauseln sieht eine Begrenzung der unmittelbaren Beteiligung an der börsennotierten REIT-AG auf unter 10 % vor. Damit soll erreicht werden, dass Ausschüttungen an ausländische Anteilseigner zum normalen Dividendensteuersatz nach dem jeweiligen Doppelbesteuerungsabkommen besteuert werden können.

Bereits im November 2005 haben die die Bundesregierung tragenden Parteien in ihrem Koalitionsvertrag die Einführung von REITs unter der Bedingung vereinbart, dass „die verlässliche Besteuerung beim Anleger sichergestellt wird und positive Wirkungen auf Immobilienmarkt und Standortbedingungen zu erwarten sind.“

Quelle:
Deutscher Bundestag - Wissenschaftliche Dienste.
Autor:
Hans-Anton Hilgers