David Gramzow: Diese Steuerarten müssen Immobilienbesitzer kennen

Die Grunderwerbssteuer

Die Grunderwerbssteuer wird unmittelbar nach dem notariell bestätigten Kauf einer Immobilie von den Ländern erhoben. Ihre Höhe ist vom Kaufpreis und dem spezifischen Steuersatz des jeweiligen Bundeslandes abhängig. Aktuell beläuft er sich auf mindestens 3,5 und maximal 6,5 Prozent des Kaufpreises (Stand: 2020). Dies spielt vor allem in Zusammenhang mit den Kaufnebenkosten eine erhebliche Rolle. Kaufinteressenten in Berlin müssen im Schnitt mit insgesamt 12 Prozent Kaufnebenkosten rechnen. Dies beinhaltet die Grunderwerbssteuer, den Notar und den Makler.

Die Grundsteuer

Bei der Grundsteuer handelt es sich um eine Objektsteuer, die vom Einheitswert der Immobilie abhängig ist. Dieser wird vom zuständigen Finanzamt ermittelt. Errechnet wird die Grundsteuer durch Multiplikation des Einheitswerts mit einem von der Gemeinde festgelegten Hebesatz und dem Grundsteuermessbetrag. Ihre Festsetzung erfolgt jährlich, die Auszahlung an die Gemeinde quartalsweise.

Die Grundsteuer gehört zu den regelmäßigen Betriebsausgaben, die auf den Mieter umgelegt werden können bzw. die zur Senkung der Einkommensteuer beitragen. Hier bestehen für Eigentümer gewisse Gestaltungsspielräume. Professionelle Unterstützung bei diesen und allen anderen Themen rund um Investition, Immobilienbesteuerung und Investition erhält man zum Beispiel von Immobilienexperte David Gramzow.

Gesetzliche Grundlage der Grundsteuer ist das Grundsteuergesetz (GrStG).

Bild: ©wutzkoh/Adobe Stock

Die Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer

Wenn man durch eine Erbschaft oder eine Schenkung zum Eigentümer einer Immobilie wird, fällt diese Steuer an. Die Steuersätze und Freibeträge sind in beiden Fällen gleich.

Die Steuerhöhe ist vom aktuellen Verkehrswert der Immobilie abhängig. Sie verändert sich also im Laufe der Zeit. Je nach Höhe des Verkehrswerts beläuft sie sich auf 7 bis 50 Prozent. Deshalb sollte zuerst das Wertgutachten eines Experten in Auftrag gegeben werden. So findet man heraus, mit welchen steuerlichen Aufwand zu rechnen ist.

Je nach Verwandtschaftsverhältnis gibt es bei der Erbschafts- und Schenkungssteuer Freibeträge. Aktuell liegen sie bei Ehepartnern bei 500.000 und bei Kindern bei 400.000 Euro. Eltern und Großeltern profitieren von einem Freibetrag in Höhe von 100.000 Euro. Bei allen anderen Verwandten beläuft er sich auf lediglich 20.000 Euro. Handelt es sich um eine vermietete Immobilie, bleiben zehn Prozent des Verkehrswerts steuerfrei.

Erhoben wird die Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer von den Ländern. Gesetzliche Grundlage ist das Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz (ErbStG).

Die Spekulationssteuer

Eine Spekulationssteuer fällt dann an, wenn ein privater Eigentümer seine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb wieder verkauft. Erst nach Ablauf der zehn Jahre läuft die Spekulationsfrist ab und Wertzuwächse müssen nicht mehr versteuert werden. Darüber hinaus entfällt die Spekulationssteuer, wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und zwei Jahre zuvor vom Eigentümer bewohnt wurde. Ihre Höhe entspricht der Höhe des individuellen Einkommensteuersatzes.

Gesetzliche Grundlage ist das Einkommensteuergesetz (§ 23 EstG – Private Veräußerungsgeschäfte).

Die Einkommensteuer

Besitzen Sie eine vermietete Immobilie, gelten die Mieteinnahmen als Einkommen, für die Sie nach Abzug der Aufwendungen und der Abschreibungen ihre jeweilige Einkommensteuer zahlen müssen.

Handelt es sich um den Verkauf einer Gewerbeimmobilie von einer Privatperson, gelten besondere steuerliche Regelungen. Neben den Einkommensteuern fallen hier auch Gewerbesteuern an. Im Gegensatz zu privaten Immobilien müssen bei zum Betriebsvermögen gehörenden Gewerbeimmobilien auch nach zehn Jahren noch Einkommensteuern auf den Gewinn gezahlt werden.

Gesetzliche Grundlage der Einkommensteuer ist das Einkommensteuergesetz.

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